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深圳土地使用再扩权 高房价背后的供需矛盾有望打破

來源:第一財經  撰稿人:  發布時間:2020年10月12日 浏覽:
摘要:

  中共中央辦公廳、國務院辦公廳近日公布的《深圳建設中國特色社會主義先行示範區綜合改革試點實施方案(2020~2025年)》(下稱《方案》)提出,支持深圳在土地管理制度上深化探索,將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉爲建設用地審批事項委托深圳市政府批准。

  此次被中央賦予部分農用地轉爲建設用地的自主權,被稱爲深圳用地再度擴權,房價一直上漲背後的供需矛盾有望打破。

  《方案》提出,支持在符合國土空間規劃要求的前提下,推進二三産業混合用地。支持盤活利用存量工業用地,探索解決規劃調整、土地供應、收益分配、曆史遺留用地問題。探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制,完善閑置土地使用權收回機制。深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革。支持依托公共資源交易平台建設自然資源資産交易市場,完善一二級市場聯動的土地市場服務監管體系。試點實行土地二級市場預告登記轉讓制度。

  今年3月,國務院公布的《關于授權和委托用地審批權的決定》提到,要在嚴格保護耕地、節約集約用地的前提下,進一步深化“放管服”改革,改革土地管理制度,賦予省級人民政府更大用地自主權。《決定》明確,將國務院可以授權的永久基本農田以外的農用地轉爲建設用地審批事項授權各省、自治區、直轄市人民政府批准。

  如今,深圳作爲副省級城市也被賦予了這項自主權。廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對第一財經記者表示,對于這個政策的需求,深圳實際上是很迫切的。原先國家對于農用地轉建設用地特別是轉成住宅用地存在一定的擔心,擔心實體經濟空心化、房地産化。由此,對農業用地轉建設用地的審批權控制得十分嚴格。然而,對深圳來講,隨著産業結構調整,第三産業和高科技現代服務業已占據其主導地位,但用地結構仍停留在以工業用地爲主的狀態。所以在産業轉型的背景下,深圳必須對空間結構重新進行調整。

  李宇嘉認爲,此前規劃用地和土地用途管制是橫在這個調整上面的兩把“尚方寶劍”。因此,此次調整對深圳來說,就是用地權的增加,意義非凡。同時,這也是促進要素市場化自由流通的一個必然結果,因爲地方更加明確地知道土地應該怎麽用,土地要素怎麽實現價值最大化。

  資料顯示,在深圳1997.47平方公裏的土地上,容納了超過1344萬常住人口,但深圳居住用地占全市總建設用地面積不到23%,低于國家相關標准中25%~40%的下限。

  過去十余年深圳房價快速上漲,主要原因是人們相信深圳土地供應不足以滿足龐大的人口住房需求。據中指研究院數據,2019年,深圳市商品住宅成交均價爲55821元/平方米,是2014年的23973元/平方米的2.3倍多。

  貝殼研究院首席市場分析師許小樂認爲,深圳的土地供應不足,除了地理條件限制之外,有很大一部分原因是政策限制。大量的小産權房、農民房、城中村、廠房宿舍不具備上市流通的條件,無法形成有效住房供應。

  “這一《方案》的實施,標志著在深圳投資炒房的基礎動搖,深圳房價一直漲的神話有望被打破。”許小樂稱,《方案》授權深圳市政府審批永久基本農田以外的農用地轉爲建設用地,給予先行示範區處理農民房、城中村的特別支持,幫助深圳解決這一長期曆史遺留問題。

  而對《方案》優化增量土地與存量土地的循環利用,許小樂認爲,一方面,探索利用存量建設用地進行開發建設的市場化機制,完善閑置土地使用權收回機制,盤活存量工業用地,按照産業結構轉換的實際需求,使土地空間得到更加高效的利用,一些閑置、低效工業廠房倉庫將能夠轉化爲住宅用途,使工改租、商改租更爲順暢。另一方面,深化深汕特別合作區等區域農村土地制度改革,繼續擴大城市圈的資源合作利用方式,從城市圈外部獲得可用資源,將惠及周邊城市。

責任編輯:上遊
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