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“三条红线”收紧房企融资 下半年土地市场或降温

來源:證券時報  撰稿人:  發布時間:2020年09月03日 浏覽:
摘要:

  今年以來的新冠肺炎疫情影響並沒有阻擋房企拿地熱情。

  多家研究机构的統計数据显示,1-8月,百强房企拿地总额同比显著上升;50大房企招拍挂拿地金额达1.7万亿创历史新高;新增货值超千亿房企达到23家;第二梯队房企拿地最积极,多家房企月均拿地金额同比增加一倍以上,逆势扩储势头明显。

  不過,近期住建部和央行聯合召開重點房企座談會,明確提出形成了重點房企資金監測和融資管理規則,加上此前的“三條紅線”傳聞,融資收緊信號明顯。業內人士認爲,融資收緊已成爲房企“懸頂之劍”,同時中央多次強調“房住不炒”,近期土地市場火熱的城市如杭州、甯波、南京、東莞等紛紛收緊調控,預計短期土地市場熱度會有所下降。

  多數房企拿地不輸去年

  1-8月,百強房企拿地總額同比顯著上升,多數房企拿地不輸去年。

  相關數據顯示,1-8月,TOP100房企拿地總額21162億元,拿地規模同比增長7.2%。50家代表房企1-8月月均拿地均值爲1906.4億元,顯著高于2019年月度均值。其中,33家房企月均拿地金額超過2019年月度均值。相關數據也顯示,1-8月50大房企合計拿地金額高達17045億元,同比上漲了5%,創曆史新高。

  從克而瑞研究中心的房企新增貨值TOP100排名看,1-8月,恒大、碧桂園、融創位列TOP3。其中恒大和碧桂園年內新增貨值已超過4000億,新增貨值TOP10房企中有9家年內新增貨值突破2000億,新增貨值超千億房企達到23家,較上月新增4家。另外,六成新增貨值集中于銷售20強房企,強者恒強的格局未變。

  对于今年以来房企拿地热度不减的原因,华创证券认为,上半年流动性总量宽松的环境下,整体融资环境改善,房企拿地积极性提升。一季度商品房开发贷余额同比增速小幅抬升,二季度有所回落,但仍然维持两位数增长;从土拍市场的表现来看,今年4 月100大中城市住宅类土地溢价率达到25%,5月至今维持在15%-20%,高于去年同期水平,表明疫情并没有给房企拿地造成太大的影响,其融资环境反而因货币政策的放松而有所改善,房企拿地的积极性也随之提高。

  多家房企擬控制拿地

  土地市場熱度不減的盛況引起了中央的高度關注。

  “7.24”國務院房地産工作座談會明確提出,要實施好房地産金融審慎管理制度,穩住存量、嚴控增量,防止資金違規流入房地産市場。“8.20”住建部央行重點房企座談會又明確提出,形成了重點房地産企業資金監測和融資管理規則。加上此前“三條紅線”傳聞,房企融資收緊的信號更加強烈。所謂“三條紅線”,即剔除預收款後的資産負債率大于70%;淨負債率大于100%;現金短債比小于1倍。根據房企“踩線”情況不同,會按照“紅、橙、黃、綠”四檔來控制有息負債規模年增長速度。盡管該內容未得到官方證實,但是被業內理解爲與“8.20”重點房企座談會提出的融資新規內容基本一致。

  在近期的房企中期業績會上,“三條紅線”成爲備受關注的焦點話題,而“降負債”成爲接下來多家房企必須應對的棘手問題,方法除了加強銷售回款,還要控制拿地規模。

  年初就已經提出“高增長、控規模、降負債”戰略目標的恒大,在2020中期業績會上明確提出,下半年爲進一步降負債,會嚴格控制土地規模,實現土地儲備負增長。力爭平均每年減少3000萬平方米左右。去年已經在積極控杠杆降負債的融創,在2020年中期業績發布會上再次強調,降杠杆是未來三年的重要措施。在今年3月的2019年業績發布會上,融創就表達了今年要謹慎拿地的態度。今年上半年融創已在控制拿地節奏。去年年中開始實施減少拿地策略的富力也表示,未來一段時間內,由于降負債的要求,總體拿地策略仍不會發生變化。

  下半年土地市場或降溫

  上半年,針對房價地價過熱的情況,多地已經收緊了調控政策。從8月重點城市土地市場看,已經出現了降溫的迹象。

  “房企拿地扩张很大程度上依赖于融资,融资三条红线将限制房企的拿地激进程度,使得地市的周期波动性减弱,起到‘稳地价’的作用。” 易居研究院研究员说,二季度40城土地市场较热,7月份热度仍有所延续,8月份已经出现短期拐点,随着调控政策的收紧,预计未来几个月40城地市量价将继续有所回落。

  對于融資新規的影響,華創證券指出,“三條紅線”規定是從供給端的角度切入,對新增開發項目數量進行限制,從根源上減少信貸資源流入房地産市場,使土拍市場降溫。

責任編輯:上遊
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